עמוד הבית                אודותינו                התמחויות                לקוחות                המלצות                צור קשר                

מיסוי מוניציפלי - שמאות מקרעין

דף הבית > מיסוי מוניציפלי - שמאות מקרעין


היתרי בניה היטל פיתוח הפחתת ארונה מיסוי נדל


היתרי בניה היטלי פיתוח היטל ביוב היטל תיעול היטל מים היטל סלילה היטל שצאגרות בניה והיטלי פיתוח

 אגרות בניה והיטלי פיתוח הינם תשלומי חובה אשר נגבים על ידי רשויות מקומיות ותאגידי המים והביוב, מכוח חוקי עזר מקומיים, בזיקה לפעולות שאותן הן מבצעות להתקנתן של תשתיות מוניציפאליות חיוניות.

בסמכות העירייה היטלי התיעול, סלילת כבישים ומדרכות ושטחי ציבור פתוחים (שצ"פ) ובסמכות תאגיד המים והביוב היטלי המים והביוב כאשר כיום כבר אינם קיימים ובמקומם מחייבים לפי דמי הקמה כפי שיפורט כאן.

חיובים בגין היטלי פיתוח, נדרשים בדרך כלל לפני הוצאת היתר בניה או במקביל לביצוע עבודות תשתית באזור הסמוך לנכס; החיוב הינו באופן יחסי לשטח המגרש ולשטח/נפח הבניין – זאת בהתאם להוראות חוקי העזר של כל רשות ורשות.

בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה חדשה כאשר רשויות מקומיות רבות מוציאות, על ידי גופים חיצוניים (חברות/משרדי עורכי-דין), חיובים יזומים בגין היטלי פיתוח לנכסים רבים בשטחה המוניציפאלי של אותה רשות.

לפירוט נרחב יותר אודות חיובים רטרואקטיביים/יזומים

תעריפי היטלי הפיתוח נקבעים על סמך תחשיב שנערך על ידי גורם מקצועי ומוסמך לבקשתה של אותה רשות; ולאחר אישורו של התחשיב על ידי משרד הפנים מעוגן התעריף בחוקי העזר של הרשות, כאשר לכל רשות חוקי עזר שונים ובמקרים מסוימים גם צורות חיוב שונות.


נתבך מהותי בטענותינו להפחתת חיובים מתחום היטלי הפיתוח הינו נושא סבירות התעריפים לחיוב כאשר במקרים רבים אנו מוצאים סטיות מהותיות בתחשיבים – סטיות שאמורות להוזיל את תעריפי ההיטלים בשיעור ניכר !

לאור השינויים בשנים האחרונות בתחום המיסוי העירוני, הוגבלו טענות משפטיות רבות שהביאו בעבר להשבה ו/או הפחתה כספית וכיום פוטנציאל ההשבה העיקרי טמון בתקיפת התעריפים עצמם.

להרחבה בעניין תעריפי החיוב בהיטלי פיתוח

 

היטלי פיתוח

כאמור, היטלי פיתוח משולמים לרוב במסגרת בקשה להיתר בניה; כאשר בפרויקטים מסוימים, בעיקר בשכונת חדשות, מתקיים הסכם פיתוח בין היזם לחברה מפתחת (משרד הבינוי והשיכון, חברה כלכלית עירונית ו/או חברות פיתוח אחרות).

מניסיוננו, בד"כ בהסכמי פיתוח אלו החיוב בהיטלים גבוה מהותית מהחיוב שהיה נדרש בו היזם אם היה משלם לפי חוקי העזר.
למרות שבמסגרת ההסכם נקבע כי ליזם לא תהיינה טענות כנגד גובה החיוב, הצלחנו לא אחת להביא להשבה כספית עבור לקוחותינו.

לסיכום,
לאורך שנות קיומנו, טיפלנו ואנו מטפלים באלפי פרויקטים ונכסים שחויבו בהיטלי פיתוח, בהם הצלחנו להביא לחסכונות של מאות מיליוני שקלים ללקוחותינו הרבים.

בתחום היטלי הפיתוח, לחברתנו יש את המשאבים, היכולות והכלים המקסימליים עבור הנישומים; נוכל לסייע בכל חיוב בתחום זה ומול כל רשות ו/או תאגיד מים וביוב ו/או מוסד תכנוני אחר ולסייע בהפחתת החיוב.

אתם יותר ממוזמנים לנסות אותנו.



 
 


מיסוי מוניציפלי היטל השבחה הפחתת ארנונה שומת ארנונה


היטלי השבחה - סעיף 197היטל השבחה
תביעות לפי סעיף 197, השגות לממ"י

 

היטל השבחה מוטל מכוח התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, בגין השבחת ערכם של מקרקעין עקב אישור תכנית, אישור הקלה או מתן היתר לשימוש חורג;

שיעור היטל השבחה הוא מחצית ההשבחה אשר נקבעת על ידי שמאי מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה.

הנישום רשאי להגיש שומה נגדית מטעמו; זאת בתוך 45 ימים בתוכם הוא צריך לפנות ע"י שמאי מקרקעין מטעמו, בבקשה למינוי שמאי מכריע על מנת שזה יפסוק במחלוקת ע"י שומה מכרעת מטעמו.

אפשרות שניה לטיפול בנושא היא הגשת ערר השבחה לוועדת הערר המחוזית להיטלי השבחה ופיצויים לפי סעיף 197; טיפול בדרך זו נעשה בעיקר כאשר המחלוקת כוללת עילות משפטיות.

לחברתנו ניסיון רב בטיפול בהיטלי השבחה; מנכ"ל החברה, מר אופיר ליברמן, הינו שמאי מקרקעין במקצועו ומטפל באופן אישי בשומות ההשבחה של לקוחות החברה.

במידת הנדרש אנו מבצעים שת"פ עם גורמים חיצוניים, מהבכירים בתחום במשק הישראלי.

היטלי השבחה - השגות לרשות מקרקעי ישראל






  סעיף 197










שומה מכרעת היטלי פיתוח חובות ארנונה חיוב רטרואקטיבי


קרן חניה (כופר חניה)
 
תשלום כופר החניה נדרש כאשר מוגשת בקשה להיתר בניה לבניין חדש או לבניין העובר שיפוץ אשר במסגרתו נוספות יחידות דיור (תמ"א 38, פינוי- בינוי וכיוב') במקום בו אין ליזם פתרון חניה פיזי במגרש המיועד וזאת בהתאם לתקנים שונים הנוגעים לייעוד הבניין (מגורים, משרדים ומסחר).

בשל מצוקת החניה באזורי הביקוש, מחייבות רשויות את מבקשי ההיתר במקרים הנ"ל לשלם לקרן חניה.

הוועדה המקומית רשאית לפטור את מבקש ההיתר מהתקנה בפועל של מקומות החניה ובתמורה מחייבת אותו להשתתף במימון קרן חניה שמטרתה הקמת חניונים ציבוריים בסביבת הנכס. עלות זו משתנה בהתאם לעיר ולאזור, אך במרבית המקרים מדובר בתשלום של עשרות אלפי שקלים לכל מקום חניה.
 

תשלום כופר

תשלום כופר חניה נקבע בין היתר על ידי שמאי מקרקעין שנשכר על ידי הרשות. רשות מקומית שלא פתחה קרן חניה אינה רשאית לגבות כופר חניה.

יודגש, נושא זה רלוונטי בעיקר לרשות תל אביב, אולם עולה פה ושם גם ברשויות אחרות.

בהקשר זה יש לציין כי ע"פ החוק, אם הרשות לא הקימה, בתוך 10 שנים, חניון ציבורי במרחק של 350 מטר מהמגרש המיועד לבניה, על הרשות להשיב את הכסף.

לאורך השנים אספה חברתנו חומר מקיף הכולל מיפוי חניונים לפי אזורים, מאזנים תקציביים רלוונטיים ונתונים כלכליים נוספים; נתונים אלו מאפשרים לנו להעלות טענות כבדות משקל כנגד החיובים ולהביא להשבה כספית בשיעור ניכר.






 
 



כופר חניה










 
 


שומה מכרעת היטלי פיתוח חובות ארנונה חיוב רטרואקטיבי



השומת ארנונהפחתת ארנונה לעסקים ונכסים מניבים

הארנונה הינה מס הנגבה מכל בעלי הנכסים בתחום המוניציפאלי של הרשות המקומית; משמשת כבסיס לתקציב הרשות המקומית לצורך ניהול ותחזוקה שוטפת של העיר.

בתחילת כל שנה קלנדארית, מוציאה הרשות המקומית חיוב ארנונה בגין כל נכס - קרקע ו/או בנין בתחום אותה רשות; כאשר החיוב מחושב על פי שטח הנכס, האזור בו נמצא הנכס, סוג הנכס והשימוש בו; כל זאת בהתאם להוראות צו הארנונה של כל רשות מקומית (לכל רשות צו שונה).

למרות הכללים הבסיסיים לכאורה, ארנונה הינה עולם ומלואו; לאור השוני בשיטות המדידה בין הרשויות המקומיות ותכולת הסיווגים וסיווגי המשנה, יש מקרים רבים בהם אין קורלציה הולמת בין חיובי הרשות לבין השימוש בפועל.

במקרים רבים אנו עדים לכך שנכסים מחויבים באופן המקסימלי מצדה של הרשות בעוד בפועל ניתן לחייבן בגין שטחים קטנים יותר ו/או בתעריפים נמוכים יותר.

הטיפול על ידנו כולל בדיקה מלאה של צווי הארנונה הרלוונטיים, התאמת הסיווג של לפעילות בנכס, העלאה מותרת וחוקית אל מול תעריפים בפועל, התאמות למדידות העירייה וכמובן, בדיקת האפשרות לקבלת הנחות ופטורים במידת האפשר.

לחברתנו מאגר מידע רחב המתעדכן באופן שוטף ומכיל בין היתר את כל צווי הארנונה העדכניים של הרשויות המקומיות.


אופן הבדיקה:

1. בדיקת החיוב מול צו הארנונה של הרשות הרלוונטית.
2. בדיקת "חריגה מהקפאה" – בדיקת השינויים שחלו בצווי הארנונה של הרשות הרלוונטית כדי לראות אם התבצעה העלאה בלתי חוקית של תעריפי הארנונה.
3. בדיקת הסיווג בחיוב מול הפעילות בנכס.
4. מדידת הנכס - במידת הנדרש.
5. בדיקת התכנות לקבלת הנחות ופטורים.


אופן הטיפול:

הגשת השגה – ניתן להגיש השגה על חיובי הארנונה בתוך 90 יום מקבלת החיוב; מנהל הארנונה חייב במתן תשובה להשגה בתוך 60 יום ממועד קבלת ההשגה.

ערר - על תשובת מנהל הארנונה להשגה, ניתן לערור לוועדת הערר לענייני ארנונה בתוך 30 יום מקבלת התשובה להשגה.

היות וארנונה הינה מס שנתי, הרי שגם במקרים בהם טיפול מתארך מעבר לשנת המס בה החל יש להגיש השגה (ובמידת הצורך ערר) בגין כל שנת מס עד תום הטיפול.

* נושא המועדים חשוב ביותר וכשהם חולפים זה מקשה מאוד על הטיפול.

 

בשנים האחרונות מנסות הרשויות המקומיות להגדיל את נפח הגביה בארנונה בשתי דרכים עיקריות:


העלאת תעריפי הארנונה -
הרשויות המקומיות מעלות את תעריפי הארנונה מדי שנה כאשר הנפגעים העיקריים מהעלאות אלו הם בעלי עסקים ומחזיקי נכסים מניבים. פעמים רבות העלאות אלו מנוגדות לדין וכלל לא קיבלו את האישורים הנדרשים בחוק.

חיובים רטרואקטיביים / יזומים -
בשנים האחרונות החלו רשויות רבות, ע"י משרדי עו"ד ו/או חברות חיצוניים, להוציא שומות יזומות למחזיקי נכסים בשטחה המוניציפאלי של הרשות; שומות אלו כוללות לרוב גם רכיבים רטרואקטיביים עד 7 שנים אחורנית הכוללים הצמדה למדד וריבית רשויות.
לפירוט נרחב אודות חיובים יזומים


חברתנו מציעה טיפול כולל להפחתת חיובי ארנונה שוטפים, חובות ארנונה וחיובים חריגים כמו שומות ארנונה יזומות.

בנוסף לטיפול פרטני לנכס, אנו מציעים אפשרויות נוספות כמו תכנון ארנונה לנכסים המצויים בשלבי בניה – התאמת השימושים המיועדים לנתוני המבנה וחלוקתם באופן האופטימלי תוך פניה לרשות עוד בטרם הוצאת החיוב הראשון.

סיוע בניהול נכסים מניבים – דיווחים על שינויי חזקה, חישוב שטחי שירות וחלוקתם למחזיקים בנכס, שטחי מעברים, שטחי חניה וכיוב'.


לסיכום,
חברתנו טיפלה ומטפלת בחיובי ארנונה רבים עבור נכסים מניבים ועסקים גדולים רבים בכל רחבי הארץ בהם הבאנו לחסכונות בהיקף של מאות מיליוני ₪ ללקוחותינו הרבים.
אנו ממליצים בחום לכל בעל/מחזיק בנכס להעביר לבדיקה את חיובי הארנונה שלו - לא אחת מצאנו חיובים בתעריפים שאינם סבירים ו/או חוקיים אשר לאחר טיפולנו הופחתו בשיעור ניכר.

 


facebook